È entrata in vigore la nuova legge sulle abitazioni nelle Isole Baleari. Era da molto tempo che si parlava di questo disegno di legge, ma solo il 27 giugno scorso è stato pubblicato il testo normativo finale.
La nostra redazione ha avuto il piacere di incontrare l’Avvocato José Carlos Frau Greenfield, titolare dell’omonimo studio di avvocati specializzati in diritto immobiliare con sedi a Maiorca e Ibiza. L’Avvocato Frau ci ha spiegato brevemente quali sono gli obblighi principali che derivano da questa legge e che riguardano sia i proprietari di immobili che gli agenti immobiliari.
1. Obbligatorio il rilascio di un certificato di abitabilità
Ai sensi dell’art. 16, “a ogni trasmissione di vendita, noleggio o cessione di utilizzo, è necessario allegare una copia dell’attuale certificato di abitabilità oppure la qualificazione definitiva. Nel caso in cui non si disponga di un certificato o una qualificazione, tale fatto deve essere espressamente indicato nel contratto o nell’atto.
La mancata osservanza di tale obbligo prevede una multa che varia dai 60 a 3.000 euro (sebbene tale importo possa essere rivisto nel regolamento che deve essere approvato e sviluppato). Tuttavia, le multe possono essere revocate fino all’80% se l’infrazione viene riparata.
2. Obbligo di depositare il deposito cauzionale degli affitti
Anche se questo era già obbligatorio ai sensi della legge baleare sugli affitti urbani, ora questo obbligo è rafforzato dal settore pubblico, perché l’art. 55 stabilisce che “le persone o entità di leasing di proprietà urbane destinate sia ad abitazioni che ad altri usi, devono depositare nell’organismo o nell’ente a cui è attribuita la gestione, il deposito cauzionale in contanti, in conformità con le disposizioni della Legge. 29/1994, del 24 novembre, di locazioni urbane ». Gli importi sono i seguenti:
- Un affitto mensile in contratti di locazione di alloggi
2. Due rate mensili di affitto in leasing per abitazione uso non residenziale.
“La mancata osservanza di tale obbligo costituirà un’infrazione grave, sanzionata dal 35% al 75% dell’ammontare delle obbligazioni o dei loro aggiornamenti non depositati, con un massimo di 9.000 euro”, ci spiega l’Avvocato Frau . Come nel caso precedente, le multe possono essere “perdonate” fino all’80% se l’infrazione viene riparata. Il termine di prescrizione sarà di quattro anni, in quanto è un reato classificato come grave.
La sesta disposizione aggiuntiva specifica che “l’obbligo di deposito obbligazionario regolato dalla presente legge non è applicabile ai contratti di locazione firmati prima dell’entrata in vigore della presente legge, ma alle sue revisioni successive all’entrata in vigore.”
3. Registro amministrativo e requisiti per gli agenti immobiliari
La terza disposizione aggiuntiva apre le porte ai regolamenti che riguardano la professione degli agenti immobiliari, e stabiliscono che “i requisiti per esercitare l’attività degli agenti immobiliari, nonché gli obblighi che devono assolvere nell’esercizio della loro attività, in particolare la necessità di sottoscrivere un foglio di commissione tra i professionisti e gli utenti del servizio. Una registrazione amministrativa deve essere costituita per registrare gli agenti o le agenzie.
4. Altri punti da prendere in considerazione
Sanzioni previste anche per chi è sprovvisto del libro di costruzione o del corrispondente rapporto di valutazione degli edifici, così come includere clausole abusive nei contratti di vendita o di locazione (si considerano infrazioni gravi, sanzionate con una multa da 3.001 a 30.000 euro).
Il diritto immobiliare è un tema molto complesso, soprattutto se si considera che le leggi cambiano repentinamente e ci troviamo in un paese straniero. Pertanto la prima regola, quando si decide di comprare o affittare una proprietà all’estero, è quella di affidarsi ad un consulente legale specializzato.
